本文是《极简投研》的第596篇文章。文章仅记录个人思考，不构成投资建议，作者没有群、不收费荐股、不代客理财。一、保利发展概述 广东省广州市保利发展92年成立，06年上市，主营房地产销售（92%）、物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理、不动产金融等。
目前，保利发展是房地产龙头。 二、保利发展的历史 1983年，高层宣布百万大裁军，面对闲置装备，中信集团和总参谋部在同年合资成立了“保利科技有限公司”，意为“保卫胜利”，主营武器装备出口，随后也从事武器的进口，所以这个时候的保利，完全是一家军工企业。
1985年，由于军费开支大量缩减，高层允许部队可以经商，随后几年，包括保利在内的多家军工企业开始纷纷下海经商，在这个过程中，我国四大财团之一的“保利集团”发展并壮大起来。
1992年，保利集团正式进军房地产行业，创办保利房地产开发公司，由广州军区后勤部长李彬海领衔，这就是保利发展的前身。
1995年，成立仅三年后，就开发出“红棉花园”这个20万平的大楼盘，开售当天，在售楼处放置一辆真正的坦克，保利这种独一无二的销售方式，引来了购房者的抢购。
未来三年，自信心爆棚的公司开始了盲目扩张，切入的行业高达几十个，子公司更是超过300家。
1998年，金融危机席卷而来，保利臃肿的结构、大量的不良资产，为公司带来了沉重的负担。痛定思痛下，保利开始大刀阔斧的改革，砍掉了大量子公司和低效的部门，彻底转型为房地产公司。
2002年，保利完成股份改革，改名为“保利房地产股份有限公司”，开始从广东一隅，进军全国房地产市场。
2006年，上交所上市。
2014年，营收破千亿，进入房地产行业前三。
2014年后，随着“碧恒融”等高周转玩家崛起，保利销售排名逐渐降至第五，一度只能用“连续13年行业前5、地产央企第一”的名号来行走江湖。
2022年，随着恒大、融创两大民营房企相继倒下，保利发展几乎是以“躺平”的姿势杀入了行业前三。
随着2023年8月碧桂园暴雷，2024年3月万科A暴雷，更不用说始终处于身后的诸如华润置地、中海地产等其他央企小弟。
2024年开始，保利发展成为房地产行业当之无愧的龙头企业。 三、保利发展的投资逻辑 虽然此前写过几家边边角角的房地产公司，诸如南京高科、华丽家族、陆家嘴、大悦城、九龙仓置业、外高桥，但这些都是些不入流的公司，研究房地产乃至研究A股始终无法回避的公司——万科A，一直不敢下笔写作。
之所以如此，是因为哪怕至今，我对房地产行业都没有比较深刻的认识，整个房地产行业，对我而言依旧像隔了一层纱一样，一直未能窥见其真实的容颜。
但房地产公司我在私下倒是研究了很多，包括产业地产、商业地产、住宅地产，给我最深刻的印象就是，财务状况普遍十分差劲——资产负债结构极差、现金流存量极差、成长性下降、盈利能力下降、存货惊人，只有现金流流量较好。
由于这是行业的普遍现象，因而，这可能反映的是整个房地产行业的系统性溃败。
从财务角度，保利发展在诸多房地产公司之中，应该是最好的那一批，甚至是那一个，纵使如此，财务状况依旧稀碎——营收23年触顶，后下降，净利20年触顶，后持续下降；盈利能力持续下降，19-24年，毛利率从35%下降至14%，净利率从16%下降至3%；资产负债结构很差，资产负债率74%；现金流很差，类现金1485亿，短期借款48亿，一年内到期非流动负债790亿，长期借款2263亿，应付债券534亿；存货7811亿。
这就是房地产龙头的财务状况了，至于其他房地产公司，更是惨不忍睹。
正因为如此，应当站在整个行业的高度来俯瞰其中的公司，未来我会专门写文章论述房地产行业，现在还不行。
但无论如何，目前整个房地产行业，都是不值得被投资的。 赞赏，是最真诚的认可！
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